NUOVA LEGGE DI RIFORMA DEL CONDOMINIO

La riforma del Condominio (Legge n. 220/2012 ) in vigore dal 18 Giugno 2013

Questi i passaggi principali

Legge 11 Dicembre 2012 n. 220 “Modifiche alla disciplina del Condominio negli edifici” e’ stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012.

Accesso agli atti.   Sancito il diritto dei singoli Condomini di accedere ai documenti del Condominio ed ottenerne copia.

Amministratore. Nomina obbligatoria quando i Condomini sono piu’ di otto. Possesso di polizza R.C. professionale su richiesta dell’Assemblea. passaggio di consegne senza ulteriore compenso. Rinnovo tacito dell’incarico salvo delibera di revoca. Specifica analitica delle competenze all’atto della nomina o rinnovo, pena la nullita’ dell’incarico.Nomina dell’Amministratore anche per i casi di edilizia popolare ed economica e residenziale pubblica. Obbligo per l’Amministratore di adempiere agli obblighi fiscali del Condominio.Redazione delrendiconto entro 180 giorni. Posseso di requisiti morali pena la decadenza: assenza di precedenti reati contro il patrimonio, nessuna misura di prevenzione a suo carico, e nessun protesto a suo carico.Possesso dei requisiti professionali : diploma di scuola media superiore e corso di formazione e aggiornamento professionale.

Animali. I regolamenti di Condominio non possono vietare la detenzione degli animali domestici. Al riguardo si precisa che la Commissione Giuistizia ha rilevato che il divieto in parola non riguarda i regolamenti contrattuali approvati da tutti i Condomini mediante l’adesione al regolamento proposta dal costruttore prima della costituzione del Condominio ovvero con una delibera assembleare presa all’unanimita’. Tale formula e’ fondamentale in quanto consente da un lato di rispettare la sensibilita’ degli amanti degli animali e dall’altro in coerenza con i principi di autonomia contrattuale (art. 1322 codice civile) consente ai Condomini di deliberare all’unanimita’ limitazioni ai diritti dominicali loro spettanti avuto riguardo allo stato dei luoghi. Per quanto riguarda l’efficacia nei confronti dei terzi, occorre ricordare che il carattere reale delle limitazioni convenzionali delle proprieta’ nl Condominio determina la loro opponibilita’ agli acquirenti a titolo particolare delle unita’ immobiliari, purche’ tali limitazioni risultino trascritte presso la Conservatoria nei registri immobiliari a norma dell’Art. 2643 codice civile. la condizione di verifica quando sia trascritto il regolamento, ovvero quando sia trascritto l’atto di acquisto che indichi, con precisione i vincoli a cui e’ sottoposto il bene oggetto della compravendita. In assenza della trascrizione i vincoli saranno opponibili solo quando l’acquirente li abbia espressamente accettati.

Antenne. Riconosciuto il diritto del singolo Condomino alla ricezione radiotelevisiva con impianti individuali.

Avviso di convocazione. Invio tramite raccomandata, Pec, fax o consegna a mano. Annullabilita’ della delibera entro 30 gg. per omessa, tardiva o incompleta convocazione.

Consiglio di Condominio. Possibilita’ di nomina del Consiglio di Condominio di 3 membri (se edificio con piu’ di 11 unita’ immobiliari).

Contabilita’. Obbligo di rendiconto di bilancio con redazione della stato patrimoniale del Condominio e relazione accompagnatoria.Conservazione decennale della documentazione e possibilita’ di nominare un revisore.

Conto corrente Condominiale. Tutti i flussi finanziari del Condominio (sia in entrata che in uscita) devono obbligatoriamente transitare attraverso un apposito conto corrente intestato al Condominio.

Delega. Obbligo della forma scritta. Limitazione di delega :  in caso di piu’ di 20 Condomini il delegato non puo’ rappresentare piu’ di 1/5 del valore. Divieto di delega all’Amministratore. In caso di Supercondominio, all’assemblea dei Condomini partecipa un delegato per edificio  quando complessivamente si abbiano piu’ di 60 partecipanti.

Destinazione d’uso parti comuni. Il nuovo Art. 1117-ter prevede il cambio della destinazione d’uso delle parti comuni con il voto dei 4/5 dei partecipanti e 4/5 del valore mediante un nuovo Iter di convocazione assembleare preciso.

Distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato. Il Condomino puo’ rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri Condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e mesa a norma.

Impianti di energia da fonti rinnovabili. Possibilita’ di installare impianti di energia da fonti rinnovabili ad uso esclusivo sui lastrici e tetti comuni con attivita’ di solo controllo da parte dell’assemblea ma senza autorizzazione.

 

Innovazioni. Il quorum deliberativo e’ ridotto alla maggioranza degli intervenuti + 1/2 del valore per innovazioni di particolare interesse sociale : sicurezza, salubrita’, barriere architettoniche, contenimento energetico, impianti di energie rinnovabili, parcheggi, imnpianti di ricezione radiotelevisiva e telematici centralizzati. Nuovo l’Iter di convocazione specifico. Per le innovazioni ordinarie e’ richiesto il voto della magioranza degli intervenuti per almeno 2/3 del valore.

Lavori su parti esclusive.Prevista la preventiva comunicazione all’Amministratore per interventi su parti di proprieta’ o uso individuale.

Mediazione. Disciplinato i l rito della media-conciliazione in materia di Condominio, con relativi obblighi dell’Amministratore.

Morosita’ e decreto ingiuntivo. Obbligo per l’Amministratore di attivarsi per i decreto ingiuntivo entro sei mesi (180 giorni)dal rendiconto da cui risulta la morosita’ salvo dispensa assembleare.

Parti comuni. Il nuovo Art. 1117 c.c. annovera tra le parti comuni anche gli impianti di ricezione radiotelevisivi, di flussi telematici e sottotetti con caratteristiche strutturali e funzionali comuni. Previsto il concetto di multiproprieta’ con godimento periodico. La divisione delle parti comuni ai sensi dell’Art. 1119 c.c. puo’ avvenire solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al Condominio.

Procedure concorsuali.I crediti del Condominio, ove esigibili ai sensi dell’Art. 63 disp. tt. cod. civ. 1° comma sono ritenuti prdeducibili e preferiti ai crediti privilegiati e chirografari durante le procedure concorsuali. Novita’ questa, tra le piu’ interessanti e poco divulgata.

Quorum costitutivo. Abbassato il quorum costitutivo di prima convocazione alla maggioranza dei partecipanti per 2/3 del valore. Fissato in modo piu’ chiaro il quorum costitutivo in 2A convocazione in 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti.

Quorum deliberativo generico per seconda convocazione. Maggioranza degli intervenuti per almeno 2/3 del valore.

Registri. Obbligo di tenuta dei registri dell’anagrafe Condominiale, dei verbali, di nomina dell’Amministratore e di contabilita’.

Sanzioni previste dal regolamento. Incremento delle sanzioni fino a Euro 200 e fino a Euro 800 nei casi di recidiva.

Sito web Condominiale. Attivazione di sito web condominiale con esposrtazione dei dati contabili e dei verbali su richiesta dell’Assemblea.

Solidarieta’ dei Condomini nelle spese. Vincolo di solidarieta’ dei Condomini verso i terzi, sussidiario rispetto alla preventiva escussione dei morosi. Comunicazione dei morosi i fornitori creditori. Obbligo di solidarieta’ nelle spese tra nudo proprietario e usufruttuario.

Supercondominio. Il nuovo art. 1117-bis prevede l’applicabilita’ della legge al Supercondominio.

Tabelle millesimali. Rettifica o modifica delle tabelle millesimali all’unanimita’. Modifica o rettifica a maggioranza nei casi di errore, alterazione per piu’ di 1/5 anche di una sola unita’ immobiliare per innovazioni o sopraelevazioni con spese a carico di chi ha dato luogo alla variazione. In caso di revisione giudiziaria non e’ prevista l’applicazione del quorum stabilito. Gli stessi principi sono estesi anche alle tabelle convenzionali.

Videosorveglianza. L’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni e’ approvata con la maggioranza degli intervenuti e 1/2 del valore.

Testo ufficiale della Legge